Ez csak a beruházónak jó? – precedens születhet a II. kerületben

A Komjádi uszoda melletti két Duna-parti házra tervezett 10 új luxus lakás látványtervein jól látszik: a klasszikus épületek fölé odabiggyesztett modern, hektikus tetőfelépítmények tönkretennék a budai panorámát. Dr. Sánta Zsófia, a II. kerület fideszes képviselője aggodalmának adott hangot a beruházókkal kötendő településrendezési szerződés megkötésével kapcsolatban. Nézzük, miről is van szó.

A Komjádi Béla utca 1. szám alatti ingatlan – a legendás Komjádi uszoda szomszédságában álló két Duna-parti épület – tetőtér-beépítési terve nem csupán egy lokális fejlesztési ügy. Ahogy a tervrajzokon látható, a jelenlegi koncepcióban a két épület tetejére öt-öt új lakás kerülne modern tetőterekkel, üvegezett felületekkel és részben ferde tetősíkokkal, amelyek drámaian megváltoztatnák a homlokzatok sziluettjét. Ezek a renderelt képek – a bal oldali páros, ahol a klasszikus téglaépületek fölé emelt, növényzettel borított tetőterek magasodnak, és a jobb oldali, ahol a sötét tetők és kortárs elemek dominálnak – egyértelműen mutatják, hogy a beavatkozás nem finom tuning, hanem látványos átalakítás. Ez a terv, ha elfogadják, precedenst teremtene, ami messze túlmutatna ezen a projekten: megnyitná az utat hasonló, a Duna-parti örökséget fenyegető beruházások előtt. Vizsgáljuk meg részletesen, miért jelent ez veszélyt a II. kerületre, Budapestre és a városrendezés egészére.

A precedens jogi és szabályozási dimenziója: A HÉSZ „kiskapui” 

Budapest II. kerületének Helyi Építési Szabályzata (HÉSZ) szigorúan védi a Duna-parti látképét, különösen a vízközeli épületeknél, ahol a beépíthetőségi mutatók (pl. szintterületi érték, STÉ) alacsonyak, hogy megőrizzék a természeti és kulturális értékeket. 

A Komjádi utcai terv esetében a településrendezési szerződés révén történik a módosítás: a beruházó 15 millió forintos hozzájárulásért cserébe kapna engedélyt a tetőtér-beépítésre, ami effektíve emeli a beépíthetőséget anélkül, hogy a HÉSZ-t formálisan megváltoztatnák.

Ha ez átmegy, ez egy klasszikus „kivételes elbírálás” lesz, ami jogilag precedensértékű. A magyar építésszabályozás (2016. évi CXXXV. törvény az építésügyi szabályzatokról) szerint az ilyen szerződések nem automatikusak, de ha egyszer elfogadják, más beruházók hivatkozhatnak rá: „Ha itt megengedték, miért ne tennék meg nálunk is?” Ez különösen aggasztó a Duna-parton, ahol a Margit-szigettől a Római-partig számos hasonló, örökségvédelmi terület van. Például a közeli Árpád fejedelem útja vagy a Bem rakpart épületei is érintettek lehetnének – ott is felmerülhetne, hogy „közösségi haszon” (zöldítés, gyalogos útvonalak) nevében emeljék a beépíthetőséget.

A tervrajzokon látható hektikus tömegformálás – a ferde tetők, a kiemelkedő üvegezett dobozok és a kontrasztos anyaghasználat (tégla vs. modern fémlemez) – nem illeszkedik a környék eklektikus, de harmonikus építészeti szövetébe. Ha ez szabaddá teszi az utat, várhatóan özönlenének a hasonló kérelmek: tetőtér-beépítések, ahol a „felújítás” fedőnevén luxuslakásokat hoznának létre, minimalizált közterheléssel (mint itt a parkolás „megváltása” anélkül, hogy új helyeket építenének).

Építészeti és látkép-beli következmények: A Duna-part identitásának eróziója

A csatolt tervrajzok önmagukért beszélnek: a felső kép a meglévő tégla épületeket mutatja a beépítés előtt (alsó rész) és után (felső rész), ahol a tetők fölé emelt, zöldtetős struktúrák vizuálisan „rátelepszenek” a klasszikus homlokzatokra.

Az alatta levő render pedig egy belső udvaros nézetet ad, ahol a sötét tetők és a kortárs elemek (pl. a bal oldali épület ferde tetőszárnya) teljesen átalakítják a térérzetet. Ez nem csupán esztétikai kérdés: a Duna-part UNESCO-világörökséghez közeli látképe (a budai Várnegyed egységeként) részben ebből a laza, alacsony beépítésből fakad.

Ha erre most rábólintanak, akkor a Duna-parti épületek teteje „vadkeletté” válhat: sorra tűnnének el a hagyományos sátortetők, helyükre érkeznének a modern, profitmaximalizáló tetőterek. Hosszú távon ez erodálná a panorámát – képzeljük el, ha a közeli Hajós uszoda vagy a Margit híd lábánál álló épületek is így bővülnének. 

A tervrajzokon látható diszharmónia már most is rontja a folyóparti „légies” karaktert, amit a budapestiek értékelnek. Ha ez elfogadhatóvá válik, a városrendezés alapelvei (pl. az 1997-es Budapest Építészeti Arculati Kézikönyv) csorbát szenvednének, és a II. kerület zöld, élhető imázsa elveszne.

Közlekedési és közösségi terhelésA precedens nem áll meg az építészetnél: a terv 10 új lakást hoz plusz gépjárművekkel egy olyan városrészben, ahol a parkolóhiány krónikus (Római-part, Bem rakpart). A „parkolás megváltás” itt annyit tesz, hogy a beruházó fizet a meglévő közterület használatáért, de nem épít új kapacitást – ez a modell terjedne el. Ha más projektek is követik, a forgalom robbanásszerűen nőne: napi több tucatnyi plusz autó a szűk utcákban, ami már most is dugókhoz vezet.

Közösségi szinten ez azt jelenti, hogy a helyi lakók (családok, idősek) elveszítenék a nyugodt Duna-parti életérzést. A felajánlott 15 millió forint zöldítésre alig fedezi a károkat – egy igazi precedensnél ez az „adó” standarddá válna, de aránytalan maradna a terheléshez képest. Hasonló esetek máshol (pl. a belvárosi irodaházak bővítései) már megmutatták: az első engedmény után lavina indul el, és a városrész élhetősége romlik.

Kampányígéretek árnyékában

Örsi Gergely polgármester 2019-es kampányában a „zöld II. kerület” volt a kulcsszó: nem beépítés-emelés, hanem értékvédelem. Ez a terv pont az ellenkezőjét mutatja. Ha precedens lesz belőle, az aláássa a helyi demokráciát: a lakossági konzultációk (mint a partnerségi egyeztetés itt) formálissá válnak, a döntések pedig „beruházó-barátokká”. Társadalmi szinten ez növelné a feszültséget: a II. kerületben már most élénk a vita a gentrifikáció ellen, és egy ilyen ügy tovább polarizálhat.

Mit tehetünk?

Ha az Országos Építészeti Tervtanács (amelynek még decemberben döntenie kell) rábólint, 5-10 éven belül a Duna-part alsó része „felépülhetne” – elveszne az a ritka budai panoráma, ami turisztikai és ökológiai értéket képvisel. Gazdaságilag is veszteség: a túlépítés csökkenti az ingatlanárakat hosszú távon (túlkínálat), miközben a turizmus (pl. sétányok) sérül.

Alternatíva? Követeljünk valódi közösségi hasznot: pl. nyilvános tetőteraszokat, zöldfolyosókat vagy kulturális tereket a Duna-parton. A tervrajzok alapján lehetséges lenne finomítani: alacsonyabb tömegek, anyagegyeztetés a meglévő téglaépülettel. De ehhez erős precedens-ellenes álláspont kell a Tanácstól.

A beruházással járó kockázatra hívta fel a figyelmet közösségi oldalán dr. Sánta Zsófia, a II. kerület fideszes önkormányzati képviselője is, aki novemberben a képviselő-testületi ülésen is hangot adott kétségeinek. Lapunk megkeresésére pontosan azt fogalmazta meg, amit a kerületben élők többsége is sérelmez.

Nehéz nem észrevenni, hogy a döntés jelenlegi formájában elsősorban a beruházónak kedvez. A tervezett tetőtér-beépítésekkel a fejlesztő jelentős értéknövekedést ér el, miközben az önkormányzat és a környéken élők számára csak minimális előny mutatkozik. A felajánlott 15 millió forintos településrendezési hozzájárulás messze nem arányos azzal a terheléssel, amelyet az öt-öt új lakás és az ezekkel járó gépjárműforgalom okozna egy már most is túlterhelt, parkolóhely-hiányos városrészben. A parkolás megváltás azt jelenti, hogy nem épül plusz kapacitás, a megnövekedett terhelés a jelenlegi közterületet terheli. Emellett a jelenlegi építészeti koncepció a Duna-part látképét is kedvezőtlenül alakítaná, így közösségi érdek nehezen igazolható. Ráadásul veszélyes precedenst teremthetünk vele, innentől a Duna-parti látképet jelentősen átalakító beruházások előtt is megnyílik a lehetőség, amit kifejezetten rossz iránynak tartok. Arra sem emlékszem, hogy Örsi Gergely polgármester a kampányában a beépíthetőségi számok emelését ígérte volna, közben pedig szépen lassan ez történik…”

Sánta Zsófia hozzátette:

Ezért is bízom abban, hogy az Országos Tervtanács nem fogja jelenlegi formájában támogatni a terveket.”

Persze joggal merül fel kérdésként: kinek éri meg így ez a beruházás? 

A beruházónak egészen biztosan. A Duna-partnak, a II. kerületnek és Budapestnek viszont egyáltalán nem.

A tervek az Országos Építészeti Tervtanács előtt vannak. Most még van esély, hogy jelenlegi formájában elutasítsák őket, ezáltal pedig megakadályozzák, hogy egy rövid távú profitszerzési lehetőségből visszafordíthatatlan városrombolás legyen.

A II. kerület lakói és a főváros jövője megérdemli, hogy ne csak a beruházók, hanem a közösség érdeke is számítson.

Vezetőkép: Látványterv